Información sobre desalojos para arrendatarios
Esta página incluye información sobre el proceso de desalojos residenciales solamente. La página no trata los desalojos comerciales. |
Introducción
Si usted es un arrendatario, y ha recibido documentos de parte de su arrendador relacionados con un desalojo, esta página explica lo que significan esos documentos y como responder. Si usted es un arrendador que necesita desalojar a alguien, vea nuestra página sobre Información de desalojos para arrendadores.
No ignore los documentos que recibe. Los plazos en desalojos son breves y los casos avanzan rápidamente.
Esta página explica lo que usted puede hacer para responder a los documentos de desalojo. Lo que usted puede hacer dependerá de los documentos que reciba. Haga clic para revisar sus opciones si:
Vea el Mapa del proceso de desalojo para ver una imagen general del proceso y los plazos. Algunos procedimientos pueden variar de un tribunal a otro.
Si usted recibe un aviso para desocupar
El primer paso que su arrendador puede dar en el proceso de desalojo es entregarle a usted formalmente un aviso para desocupar (algunas veces llamado un aviso para renunciar). Un aviso de desalojo le dice a usted que debe mudarse o será demandado por desalojo. El aviso podría darle la oportunidad de resolver el problema (tal como pagar la renta u obedecer las reglas en su contrato) en vez de mudarse.
Su aviso contendrá un plazo que cumplir. El día en que usted recibe el aviso es considerado el día cero. Así que si el lunes usted recibe un aviso de 3 días para desocupar, usted tiene hasta el final del día jueves para mudarse.
Usted tiene algunas opciones al recibir el aviso. Generalmente, usted puede:
- Dar solución al problema en el aviso
- Si el aviso es por falta de pago del alquiler, usted tiene 3 días hábiles para pagar el dinero adeudado. Póngase en contacto con el 2-1-1 para preguntar sobre las opciones de asistencia para el pago de alquiler disponibles en su condado
- Si el aviso es por quebrantamiento de contrato, repare el problema y diga al arrendador por escrito que lo ha hecho
- Trate de llegar a un acuerdo con el arrendador.
- Una opción sería pedir a su arrendador que asista a una mediación. Los participantes serían usted, su arrendador y otra persona, un mediador que no está ni de su lado ni del lado de su arrendador. El trabajo del mediador es tratar de ayudarle a usted y a su arrendador a llegar a un acuerdo.
- Si usted está en el condado de Salt Lake, trate de ponerse en contacto con la Acción comunitaria de Utah llamando al 801-214-3109 o a mediation@utahca.org
- Si usted está en el condado de Summit, trate de ponerse en contacto con Mediación Mountain
- Para ayuda con la mediación a nivel estatal, trate de ponerse en contacto con Resolución de Disputas de Utah
- Una opción sería pedir a su arrendador que asista a una mediación. Los participantes serían usted, su arrendador y otra persona, un mediador que no está ni de su lado ni del lado de su arrendador. El trabajo del mediador es tratar de ayudarle a usted y a su arrendador a llegar a un acuerdo.
- Múdese
- Quédese en su vivienda y trate de impugnar la demanda – pero lea la sección de consecuencias a continuación para obtener detalles sobre lo que podría suceder si lo hace
Si usted no atiende a los asuntos en el aviso para desocupar, el arrendador puede presentar documentos de desalojo en el tribunal y hacer que le entreguen formalmente dos documentos importantes:
- Citatorio: este le informa de sus derechos. Una vez que usted recibe el citatorio usted tiene solo 3 días hábiles para responder.
- Demanda: esta le explicará por qué el arrendador lo está desalojando. La demanda también deberá incluir dos anexos:
- Una copia de su contrato de arrendamiento
- Una copia del aviso para desocupar
El día que usted recibe el Citatorio y la Demanda es el día cero. Así que si usted recibe el Citatorio y la Demanda en un lunes, usted tendría hasta el jueves, antes de que cierre el tribunal, para responder.
Si usted está en desacuerdo con lo que dice la Demanda, o parte de lo que dice, usted puede proteger sus derechos presentado una Respuesta. La Respuesta le informa al juez que usted no está de acuerdo con la Demanda y que desea ser escuchado en el tribunal.
Estas son las opciones para presentar una respuesta:
- Use MyCase (y presente los documentos en línea) – requiere que usted use una dirección de correo electrónico
- Use el formulario del tribunal “Respuesta” - 2100EV
- Use el Programa Electrónico de Ayuda del Tribunal (OCAP) – requiere que usted use una dirección de correo electrónico y una computadora (no un teléfono o tableta)
Si a usted le preocupa presentar su respuesta a tiempo, puede presentar su respuesta por correo electrónico. Cuando usted presente su Respuesta, envíe una copia al arrendador o a su abogado. Para más información, vea nuestra página Entrega formal de otros documentos.
Si usted no presenta una Respuesta el arrendador puede obtener un fallo por incumplimiento en contra de usted. Esto significa que:
- Usted pierde el caso automáticamente por no presentar a tiempo una Respuesta a la Demanda
- Usted puede ser desalojado rápidamente
- Su arrendador tendrá derecho a cualquier cantidad de dinero que solicitó en la demanda
Contrademanda
Además de presentar una respuesta usted también puede presentar una contrademanda. Esto significa que usted está demandando al arrendador basándose en los asuntos que usted mencione en su contrademanda. El arrendador tiene 21 días para responder a su contrademanda. Si no lo hiciera usted puede pedir al juez que dicte un fallo por incumplimiento. Para más información, vea nuestra página sobre Fallos por incumplimiento.
¿Quién es el demandante?
La Demanda debe nombrar el propietario del inmueble como el demandante. Sin embargo, este puede incluir al agente designado por el propietario (lo cual podría ser un administrador de propiedades designado). Si la demanda no es presentada a nombre del propietario o su agente usted puede mencionar ese hecho en su Respuesta.
Si recibe una Orden de restitución
Una Orden de restitución es la orden del juez a un comisario o alguacil ordenando que usted sea desalojado. La orden le dirá a usted:
- Que debe desocupar el inmueble, llevarse sus bienes personales, y devolver la posesión del inmueble al arrendador, o será sacado por la fuerza por un comisario o alguacil;
- Cuando debe desocupar - generalmente 3 días naturales después de la entrega formal de la orden, pero podría ser menos; y
- Sobre el derecho a una audiencia para impugnar cómo se hará cumplir la orden.
La Orden de restitución debe ser entregada formalmente junto con un formulario de Solicitud de audiencia concerniente a la ejecución de una orden de restitución (disponible en la sección Formularios al final de la página). El formulario de Solicitud de audiencia le permite solicitar una audiencia si usted cree que sus derechos fueron violados. Este formulario no impide el desalojo y tampoco es una apelación. Ambos formularios deben ser entregados formalmente por un comisario, alguacil o investigador privado. Ellos deben entregar formalmente los documentos por medio de:
- Entregárselos personalmente a usted
- Enviárselos por correo registrado o certificado, o un medio equivalente, a su casa
- Si usted no se encuentra en su residencia, dejarlos con una persona de edad y criterio adecuado y también enviarlos por correo a su residencia, o
- si una persona de edad y criterio adecuado no puede ser localizada en la residencia, colocándolos en un lugar visible en el inmueble
No hay muchas opciones cuando usted recibe la Orden de restitución. Estos son algunos posibles siguientes pasos:
- Múdese – si no puede llevarse todas sus pertenencias, planee llevar por lo menos:
- Documentos importantes, como tarjetas de identificación y de seguro social, y actas de nacimiento
- Cosas que usted necesite para su salud, como medicamentos, suministros médicos, anteojos, y registros médicos importantes
- Objetos que usted aprecia, como fotografías, recuerdos y otras cosas que tengan un fuerte valor sentimental.
- Trate de llegar a un arreglo con su arrendador – su arrendador no está obligado a hablar con usted ni a dejarlo quedarse, pero usted puede tratar de hablar con él y ofrecerle algo para que le dé más tiempo.
Sus derechos después de que usted es desalojado
Si usted no se muda como le requería la Orden de restitución, un comisario o un alguacil podrán entrar al inmueble por la fuerza para sacarlo. Después de eso, a usted no se le permite volver a entrar al inmueble.
Sin embargo, el arrendador debe darle acceso dentro de lo razonable dentro de los primeros 5 días hábiles para recoger:
- Ropa
- Identificación
- Documentos financieros, incluyendo todos aquellos relacionados con el estado migratorio o laboral del arrendatario
- Documentos sobre la recepción de servicios públicos, e
- Información médica, medicamentos con receta, y cualquier equipo médico requerido para el mantenimiento de las necesidades médicas.
Usted tiene el derecho a recuperar estos artículos sin pagar por ningún costo de almacenamiento.
Otros artículos que haya usted dejado pueden ser sacados por el comisario o alguacil o pueden quedarse en la vivienda. Al arrendador se le permite cobrarle a usted por costos razonables por mover o por almacenar estos artículos. Si usted quiere recuperar sus pertenencias, usted debe:
- Contactar al arrendador para saber cuál es el costo de almacenamiento o mudanza
- Escríbale al arrendador para solicitar sus pertenencias
- Pague los costos de mudanza y almacenamiento de sus pertenencias
Si usted no paga los costos de mudanza y almacenamiento y recupera sus bienes personales dentro de los primeros 15 días naturales, los bienes son considerados abandonados. El arrendador puede entonces vender o donar estos artículos. Para más información, vea nuestra página Bienes muebles del arrendatario.
Dígale al tribunal como ponerse en contacto con usted El desalojo llevado a cabo por el comisario no es necesariamente el fin de su caso en el tribunal. El arrendador todavía puede presentar una solicitud para un fallo contra usted. Usted tiene el derecho de recibir una notificación del fallo e impugnarlo si lo desea. El arrendador únicamente tiene que enviarle un aviso de la solicitud de fallo a su último domicilio conocido. Usted puede hacer saber al tribunal cuál es su nueva dirección (incluyendo una dirección de correo electrónico) para que usted pueda recibir avisos de que más es presentado en su caso. Para más información vea nuestra página Como informar al tribunal de cambios en los datos personales, cambio de domicilio, o cambio de nombre. |
Si usted recibe una Declaración jurada por escrito de daños, u otros documentos solicitando un fallo
Un arrendador puede solicitar un fallo contra usted que le ordene a usted que les pague dinero a ellos. Ellos pueden pedir un fallo cuando usted:
- Pierde el caso porque no presentó una Respuesta
- No compareció a la audiencia de ocupación, si el juez elimina su Respuesta y emite un fallo por incumplimiento
- Pierde en un juicio.
Si usted perdió su caso porque no presentó una respuesta o no compareció a la audiencia de ocupación, vea nuestra página sobre Moción para anular fallo, o fallo por incumplimiento para más información.
El arrendador debe enviar a usted los documentos solicitando un fallo. Ellos pueden mandarlos por correo regular o aún por correo electrónico. Si usted no proporciona una nueva dirección los documentos serán enviados a la dirección de la que usted ha sido desalojado.
Una vez que usted recibe la solicitud de fallo tiene 7 días naturales para decirle al tribunal si usted se opone a la solicitud. Si usted está en desacuerdo con los cálculos del arrendador o con otros reclamos por daños, usted puede impugnar la solicitud por medio de la presentación de una Objeción al fallo en cuanto a la forma, disponible en la sección de formularios al final de la página. Usted necesitaría presentar su objeción y entregarla formalmente al arrendador de conformidad con el URCP 5. Para más información vea nuestra explicación sobre Entrega formal de otros documentos.
Una vez que usted presenta y hace entrega formal de su Objeción del fallo en cuanto a forma el juez, o tomará una decisión basada en los documentos que han sido presentados, o el tribunal podría programar una audiencia. En la audiencia usted puede explicar al juez porque usted piensa que la solicitud de fallo del arrendador está equivocada.
Lo que puede ser incluido en un fallo
El fallo terminará el contrato de arrendamiento, pero usted todavía adeuda el alquiler por el resto del contrato. Sin embargo, esta cantidad está limitada por el deber del arrendador a reducir daños – esto significa que el arrendador debe tratar de rentar la residencia a alguien más tan pronto como sea posible, dentro de lo razonable. El fallo también puede ser por los daños reales multiplicado por tres, por:
- El valor de renta diario del inmueble por cada día que el arrendatario se quedó en la unidad de renta después de que el aviso venció;
- Entrada forzada;
- Reparación de daño por uso inadecuado del inmueble; y
- Las cantidades adeudadas según el contrato si el desalojo es por falta de pago del alquiler o por otras cantidades adeudadas según el contrato;
- El desalojo atenúa el perjuicio.
El arrendador debe comprobar todos estos daños, y la cantidad de alquiler adeudado.
Formularios
- 2100EV
- Use OCAP para
- preparar una respuesta a la Demanda
- preparar una respuesta a la garantía de posesión
- Solicitud de Audiencia concerniente a la ejecución de una orden de restitución - |
- 1113GE
- Fallo a favor del demandado por ocupación ilícita - |
Formularios de desalojo de los Servicios Legales de Utah
- Guía básica sobre Cómo contestar a una demanda de desalojo -
- Solicitud para la devolución de bienes personales -
Recursos
- 2-1-1
- Ayuda en desalojos
- Refugios para personas sin hogar
- Ayuda legal para la comunidad
- Departamento de Vivienda de Utah
- Los Servicios Legales de Utah - Información sobre la vivienda