Información sobre desalojos para arrendatarios

Usted podría obtener ayuda legal gratuita.

Estas organizaciones podrían representarlo de forma gratuita:

• Ayuda legal para la comunidad – Solicite la ayuda en línea o llame al 801-477-6975
• Servicios legales de Utah – Solicite la ayuda en línea o llame al 800-662-4245

Algunos arrendatarios tienen protección especial

Arrendatarios en viviendas subsidiadas por el gobierno

Si usted vive en una vivienda respaldada por el gobierno usted podría tener más protección. Para más información y ayuda contacte a los Servicios legales de Utah.

Propietarios de casas móviles que rentan lotes en comunidades de casas móviles

También hay protección especial para personas que viven en comunidades de casas móviles (prefabricadas). Esta protección se aplica si:

• Usted vive en una casa móvil
• Usted es el propietario de su casa móvil, y
• Su casa móvil se encuentra en una comunidad de casas móviles y usted renta un lote

Si usted reúne todas estas condiciones, los procedimientos de desalojo serán diferentes. Estos se encuentran detallados en el Código de Utah Título 57, Capítulo 16, Ley de residencia en comunidades de casas móviles.

Si usted no es el propietario de la casa móvil, los siguientes procedimientos se aplican.

El desalojo de un arrendatario sin una orden judicial es en contra de la ley

Es en contra de la ley que un arrendador intencionalmente impida de alguna manera la entrada del arrendatario a su vivienda sin una orden judicial. Esto incluye el cambiar las cerraduras, el desconectar los servicios públicos, el llevarse bienes pertenecientes al arrendatario, el acosar o bloquear la entrada o salida del arrendatario a la vivienda.  Un arrendatario es alguien que, o tiene un contrato de arrendamiento o contrato de alquiler (escrito u oral), o ha dado al propietario (u ocupante principal) algo de valor a cambio de poder vivir ahí, o ambas cosas.

Algo de valor puede incluir dinero, trabajo a cambio, o contribuir para los gastos del hogar como sería pagar por comestibles o por los servicios públicos.

Código de Utah 78B-6-814

Los Servicios Legales de Utah tienen información que puede ayudar a arrendatarios que han sido desalojados ilícitamente.

Un huésped a largo plazo (una persona sin contrato de arrendamiento y que no ha dado al arrendador nada de valor a cambio de vivir ahí) no es un arrendatario y puede ser removido con la ayuda de la policía de conformidad con la Ley contra la entrada ilícita.

Consecuencias por no cumplir después de recibir el aviso

Si usted no resuelve el asunto o se muda antes del vencimiento del aviso, el arrendador puede presentar documentos de desalojo en el tribunal y hacer la entrega formal de ellos a usted. Si el arrendador gana el caso, a usted se le podría responsabilizar por:

• Alquiler sin pagar
• Tres veces más el valor diario de su vivienda por cada día que usted permanezca después de que el plazo en el aviso expira
  • Por ejemplo, si su alquiler es de $750 cada mes, divídalo entre 30 para obtener la cantidad diaria de alquiler de $25. Si usted se queda en su casa 21 días después de que su aviso expira, usted multiplicaría $25 por 21. Lo que resulta en $525, pero esta cantidad entonces es multiplicada por 3, así que usted deberá pagar $1,575
• Tres veces la cantidad de dinero que debe según el contrato de arrendamiento (incluyendo los recargos por pagos atrasados)
• Tres veces la cantidad que cueste reparar cualquier daño que usted causó al inmueble si su aviso fuera por  uso inadecuado del inmueble (causar daños físicos al inmueble o descuidar el mantenimiento de éste)
• Tres veces la cantidad que cueste reparar cualquier perjuicio que usted causó si su aviso fuera por perjuicio.
• Honorarios de abogado
• Costos del tribunal

La presentación de una demanda de desalojo es un registro público permanente también. El hecho de que usted fue demandado por desalojo puede hacer más difícil para usted encontrar otro lugar para alquilar. Si un arrendador gana el fallo contra usted eso también puede dañar su crédito, lo cual puede también hacer más difícil encontrar otro lugar para alquilar. Los Servicios Legales de Utah tienen más información sobre Qué le puede suceder a usted en un caso de desalojo.

Código de Utah 78B-6-811

Requerimientos para un aviso para desocupar

Su arrendador debe seguir estrictamente los requerimientos al darle a usted un aviso. El recuadro que se encuentra a continuación contiene información sobre los requerimientos para los avisos:

El aviso para desocupar puede ser entregado formalmente por cualquier persona, incluyendo el arrendador:

• por medio de entrega personal al arrendatario
• por envío por correo registrado o certificado, o su equivalente, al arrendatario en el lugar donde reside
• si el arrendatario no se encuentra en el lugar donde reside, se dejó con una persona de edad y criterio adecuados y también se envió por correo al lugar de residencia del  arrendador, o
• si una persona de edad y criterio adecuado no puede ser localizada en la residencia del arrendatario, se colocó en un lugar visible en el inmueble (generalmente en la puerta de la casa)

Tiempo extra para arrendatarios de propiedades en proceso de juicio hipotecario

Si usted es un arrendatario que vive en una propiedad que tuvo un juicio hipotecario usted puede tener derecho a un aviso de 90 días antes de que pueda ser desalojado. El aviso de 90 días es un requerimiento si la hipoteca estaba relacionada con el gobierno federal y usted es un arrendatario "bona fide". Un arrendatario bona fide:

• no es el propietario del inmueble en juicio hipotecario o el cónyuge, hijo(a), o padre/madre del propietario del inmueble objeto del juicio hipotecario
• negoció su contrato de arrendamiento con el propietario anterior como si fueran extraños, sin recibir ni otorgar favores especiales, y
• se le requiere pagar alquiler que no sea sustancialmente menos que la renta justa de acuerdo al Mercado para la propiedad, o, el alquiler de la vivienda es reducido o subsidiado debido a un subsidio federal, estatal o local

Estas protecciones provienen de la Ley de Protección a arrendatarios en Juicios Hipotecarios (PTFA por sus siglas en inglés). Más información sobre la PTFA se encuentra disponible en la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Recursos.

12 USC 5220, nota.

Los siguientes pasos

Después de que usted presenta su respuesta habrá una audiencia. El tipo de audiencia dependerá de los asuntos a tratar en su caso.

Audiencia de ocupación

Después de que usted presenta su respuesta usted o su arrendador pueden solicitar una audiencia de ocupación. Una vez que esta se ha solicitado el juez celebrará la audiencia en un lapso de 10 días.

El arrendador debe entregarle formalmente los siguientes documentos por lo menos 2 días antes de la audiencia usando el método con más probabilidades de que éstos sean recibidos con prontitud:

• Cualquier documento que no haya sido divulgado y que será presentado en la audiencia
• El nombre y la información de contacto de cada testigo que se llamará a testificar en la audiencia
• Un resumen de lo que se espera será el testimonio de los testigos que serán llamados

Usted debe entregar formalmente los siguientes documentos a su arrendador por lo menos 2 días antes de la audiencia por el método con más probabilidades de que éstos sean recibidos con prontitud:

• Cualquier documento que no haya sido divulgado y que será presentado en la audiencia
• El nombre y la información de contacto de cada testigo que se llamará a testificar en la audiencia
• Un resumen de lo que se espera será el testimonio de los testigos que serán llamados

En la audiencia el juez decidirá quien tiene el derecho de ocupar la vivienda mientras que el caso sigue litigándose. Si usted no asiste a la audiencia, el juez emitirá una Orden de restitución del inmueble y usted puede ser desalojado(a) inmediatamente. La Orden de restitución da instrucciones al comisario o alguacil para desalojar al arrendatario y devolver la posesión del inmueble al arrendador.

Si el juez determina que todos los asuntos pueden ser resueltos sin más audiencias, el juez decidirá sobre esos asuntos y emitirá un fallo fundamentándose en los hechos. Si el juez decide que hay necesidad de más información y audiencias y el arrendatario permanece en posesión del inmueble, el juez empezará el juicio dentro de 60 días a partir del día en el que la Demanda fue entregada formalmente a menos que las partes acuerden algo diferente.

Código de Utah 78B-6-810

Si el tribunal no programa automáticamente un juicio, usted o su arrendador pueden presentar documentos para pedir al tribunal un juicio. Para más información, vea nuestra página sobre Preparación para ir a juicio - Casos civiles.

Audiencia por perjuicio penal

Si el caso es por perjuicio penal el juez llevará a cabo una audiencia probatoria, que es similar a una audiencia de ocupación. La audiencia será dentro de los 10 días siguientes al día en que la demanda es presentada. El aviso de la audiencia debe ser entregado formalmente al arrendatario junto con el citatorio, por lo menos 3 días hábiles antes de la audiencia.

Código de Utah 78B-6-810(3)

Si usted recibe un aviso de garantía de posesión

No es muy común, pero usted podría recibir un aviso de que el arrendador ha presentado una garantía de posesión. De la misma manera que el citatorio, éste le tiene que ser entregado a usted formalmente. Para más detalles vea nuestra página de Internet sobre Entrega formal de documentos. El aviso debe informarle de todos los recursos y procedimientos disponibles para usted de conformidad con el Código de Utah Sección 78B-6-808(4).

La garantía de posesión le permite al arrendador desalojarlo a usted y tomar posesión del inmueble mientras que el caso de desalojo se sigue litigando. Al arrendador se le requiere depositar dinero o una promesa de pago en el tribunal para cubrir sus daños, si al final, usted gana.

El juez debe aprobar la cantidad de la garantía. La cantidad debe ser suficiente para pagar sus costos probables y daños si el juez le otorga un fallo a su favor y en contra del arrendador. La garantía podría ser corporativa, o una garantía en efectivo, o fondos certificados. El tribunal retendrá el dinero en fideicomiso hasta que el caso finalice. La garantía podría ser una garantía de propiedad firmada por dos personas que posean bienes inmuebles en el estado y que no son partes en el caso.  Una garantía de propiedad debe reunir los requisitos del URCP 72.

Una vez que la garantía de posesión es presentada y entregada formalmente, usted tiene las siguientes opciones:

• Dentro de los primeros 3 días hábiles después de haber recibido la entrega formal del aviso de la garantía usted puede exigir una audiencia, la cual debe ser llevada a cabo dentro de los siguiente 3 días hábiles
• Si el desalojo está basado únicamente en la falta de pago del alquiler u otro dinero adeudado, el contrato de arrendamiento permanecerá en vigor y la demanda será desestimada si usted paga toda la renta atrasada, otro dinero adeudado, y otros costos, incluyendo honorarios de abogados, según lo dispuesto en el contrato de arrendamiento.  Usted debe hacer esto dentro de los primeros 3 días hábiles después de la entrega formal del aviso de la garantía de posesión
• En cualquier desalojo, usted puede permanecer en posesión del inmueble si presenta una contra garantía. La contra garantía debe cumplir con los mismos requisitos que la garantía de posesión original. Cualquier renta pagada anticipadamente es una porción de su contra garantía.
• Usted debe presentar la contra garantía dentro de los primeros 3 días hábiles después de la entrega formal del aviso de la garantía de posesión del arrendador o dentro de las primeras 24 horas después de que el tribunal fije la cantidad de la contra garantía, o lo que suceda al último, a menos de que el tribunal otorgue tiempo adicional.

Si usted no cumple con los recursos y procedimientos, el juez emitirá una Orden de restitución. Esta le dice al comisario o alguacil que lo desaloje y devuelva la posesión del inmueble al arrendador.

Audiencia

Si después de la audiencia el juez dictamina que el arrendador tiene derecho a la posesión del inmueble, el juez emitirá una Orden de restitución. Si el juez le permite permanecer en posesión y si hay otros asuntos que tienen que ser resueltos, el juez le requerirá a usted que deposite una contra garantía. El tribunal acelerará el resto de los procesos judiciales. Si el juez dictamina que todos los asuntos entre las partes pueden ser resueltos sin procesos judiciales adicionales, el juez decidirá quién gana.

Código de Utah 78B-6-808

¿Qué puedo hacer para parar el desalojo?

La presentación de la Solicitud de audiencia concerniente a la ejecución de una orden de restitución no detiene el desalojo. Si usted quiere pedir al juez que pare el desalojo usted puede tratar de presentar una o ambas de estas mociones:

• Una Moción para invalidar un fallo. Esta le pide al tribunal que anule la orden de desalojo. El tribunal debe esperar 14 días antes de poder pronunciarse sobre la moción, a menos de que usted pida al tribunal que retrase la ejecución de la orden.
• Una Moción para retrasar la ejecución del fallo. Esta le pide al tribunal que demore la orden de desalojo. El desalojo todavía podría seguir adelante a menos que usted pida al tribunal que anule la orden de desalojo. Pero el tribunal no puede aprobar la moción para retrasar a menos que usted deposite una garantía por una cantidad lo suficientemente grande como para pagar los costos probables del arrendador, honorarios de abogados, y daños (incluyendo alquiler sin pagar) si el juez fallara a favor del arrendador. Cualquier alquiler pagado con antelación se convierte en una porción de la garantía del arrendatario.

Si no sabe dónde podría usted quedarse, contacte a  Utah 2-1-1 para asistencia en su condado.

Código de Utah 78B-6-812(2)(b) y 78B-6-808(4)(b) y URCP 60 y 62.

Si sus derechos son violados usted puede solicitar una audiencia

Usted puede solicitar una audiencia si usted está en desacuerdo con cómo es ejecutada la Orden de restitución. El arrendador debe hacer que se le entregue formalmente a usted un formulario en blanco de Solicitud de audiencia concerniente a la ejecución de una orden de restitución junto con la Orden de restitución. Usted también puede encontrar la Solicitud de audiencia en la sección Formularios al final de la página. La Solicitud de audiencia no para el desalojo.

Las razones posibles para solicitar una audiencia incluyen:

• A usted no se le hizo entrega formal de la copia de la Orden de restitución de manera adecuada
• No le fue dado el tiempo ordenado por el juez para mudarse
• Sus bienes no están siendo almacenados en un lugar adecuado o de manera adecuada, o ambas cosas
• Tiene dificultades para lograr que le devuelvan sus pertenencias personales
  • Los costos por remover y almacenar las pertenencias que el arrendador está cobrando no son razonables  
  • No le proporcionaron una copia del inventario de los bienes removidos
  • Usted exigió la devolución de sus bienes dentro de los 15 días posteriores a la fecha en que fueron removidos y pagó todos los costos asociados con su remoción y almacenamiento, pero los bienes no fueron devueltos.
  • Alguien, que no era usted, entregó una petición para la liberación de los bienes al alguacil o comisario y proporcionó identificación adecuada y prueba de propiedad, pero los bienes no fueron devueltos.
• Hay problemas con la venta de los bienes
  • No le enviaron por correo un aviso escrito de la hora y el lugar de la venta de sus bienes
  • Usted asistió a la venta de los bienes, pero el resto de los bienes no le fue entregado después de que usted pagó los costos de remoción, almacenamiento, promoción y realización de la venta.
  • Después de que sus bienes fueron vendidos quedó dinero después de cubrir los costos de remoción, almacenamiento, promoción y realización de la venta, y el pago del fallo del arrendador, pero ese dinero no le fue devuelto a usted.

El tribunal fijará la audiencia dentro de los primeros 10 días naturales a partir del día en que usted presenta la Solicitud de audiencia o tan pronto como sea posible después de eso.

Código de Utah 78B-6-812