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Finding Legal Help

You are not required to hire an attorney, but legal matters can be complicated. Consider talking to an attorney to go over your options. See the Finding Legal Help page for information about free and low cost ways to get legal help. 

Como encontrar ayuda legal

Usted no está obligado a contratar un abogado, pero los asuntos legales pueden ser complicados. Considere la posibilidad de hablar con un abogado para hablar de sus opciones. Para información sobre cómo obtener ayuda legal vea nuestra página Como encontrar ayuda legal.

Desalojo

Esta página solo incluye información sobre el proceso de desalojo a particulares. La página no trata los desalojos comerciales.

Información general

El proceso de desalojo del tribunal es muy rápido. No ignore los avisos que le han entregado formalmente. Conserve una copia de todo para sus expedientes, incluyendo todos los avisos y documentos del tribunal.

Cuando calcule el tiempo que tiene para hacer algo después de la entrega formal del aviso, el día en que ocurre la entrega formal es el día 0, el día después de la entrega formal es el día 1, y así sucesivamente. El tiempo especificado como "días naturales" incluye sábados, domingos y días festivos. El tiempo especificado como "días laborales" no los incluye. Sea lo que sea que le es requerido hacer debe hacerlo el último día o antes. Para más información sobre cómo calcular el tiempo vea Ley de Utah del Procedimiento Civil 6.

Comuníquese por escrito con su arrendador o arrendatario. Si llega a un acuerdo con su arrendador o arrendatario sobre algo, que sea por escrito y firmado.


ADR—Mediación

Los desalojos por orden del tribunal y otras disputas entre arrendadores y arrendatarios pueden ser costosos y frustrantes. Un arrendatario que haya sido debidamente desalojado podría ser responsable de pagar hasta tres veces más del dinero que le adeuda al arrendador por concepto de alquiler y otras cosas, como serían daños a la propiedad. Para tratar de evitar litigaciones costosas considere alguno de los servicios de mediación gratuitos o a bajo costo disponibles en su área. Para más información vea nuestra página sobre Resolución alternativa de disputas (ADR por sus siglas en inglés).


El desalojo de un arrendatario sin una orden del tribunal es ilegal

Es en contra de la ley que un arrendador intencionalmente impida de alguna manera la entrada del arrendatario a su vivienda sin una orden del tribunal. Código de Utah Sección 78B-6-814. Los Servicios Legales de Utah tienen información que podría ayudar a un arrendatario que ha sido desalojado ilegalmente.

Un huésped a largo plazo (una persona sin contrato de arredramiento y que no ha dado al arrendador nada de valor a cambio de vivir ahí) no es un arrendatario y puede ser retirado con la ayuda de la policía de acuerdo a la ley contra la entrada ilícita.


Resumen del proceso de desalojo

Esta es una descripción de los procedimientos más comunes para obtener una orden del tribunal, pero algunos de estos procedimientos podrían variar de un tribunal a otro. Además, el juez podría requerir procedimientos no descritos aquí fundamentándose en las circunstancias de su caso.

Vea el Diagrama de flujo del proceso de desalojo para ver una imagen general del proceso y los plazos.


Aviso para desocupar (ocupación ilegal)

El primer paso en el proceso de desalojo es que el arrendador entregue formalmente al arrendatario el aviso para desocupar. El tipo de aviso requerido está regido por el Código de Utah Sección 78B-6-802. Si el arrendatario permanece en posesión del inmueble después de haber recibido el aviso para desocupar y sin haberlo cumplido, este se encuentra en "ocupación ilegal."

El aviso debe ser por escrito, y debe seguir estrictamente los requerimientos estatutarios.

Aviso de 3 días para pagar o desocupar

Este aviso se usa cuando el arrendatario debe dinero por alquiler o algún otro concepto. Este aviso le dice al arrendatario que él o ella tiene 3 días naturales para pagar el dinero o para mudarse. El aviso debe dar al arrendatario la opción de pagar el dinero. Si el arrendatario paga el dinero, entonces el arrendatario puede permanecer en el inmueble. Si el arrendatario no hace ninguna de las dos cosas dentro de los 3 días naturales después del aviso, el arrendatario estará "ocupando ilegalmente" el inmueble.

Aviso de 3 días para cumplir con el contrato de arrendamiento o desocupar

Este aviso se usa cuando el arrendatario ha desobedecido alguna cláusula  del contrato de arrendamiento que pueda ser remediada. Este aviso le dice al arrendatario que él o ella tiene 3 días naturales  para cumplir con el contrato o para mudarse. Si el arrendatario cumple con el contrato, entonces el arrendatario puede permanecer en el inmueble. Si el arrendatario no hace ninguna de las dos cosas dentro de los 3 días naturales después del aviso, el arrendatario estará "ocupando ilegalmente" el inmueble.

Aviso de 3 días para desocupar por haber subarrendado contrario a lo convenido en el contrato de arrendamiento

Este aviso se usa cuando el arrendatario ha permitido a alguien más vivir en el inmueble desobedeciendo el contrato de arrendamiento. Este aviso ordena al arrendatario mudarse dentro de 3 días naturales. No es necesario que el aviso le dé ninguna otra opción al arrendatario. Si el arrendatario no se muda en 3 días naturales después del aviso, el arrendatario estará "ocupando ilegalmente" el inmueble.

Aviso de 3 días para desocupar por haber cometido un acto delictivo en el inmueble

Este aviso se usa cuando el arrendatario ha cometido un acto delictivo,  sin llegar necesariamente al nivel de un perjuicio penal. Si el acto delictivo cumple con los requisitos para ser un perjuicio penal, entonces el arrendador deberá usar ese aviso. Este aviso ordena al arrendatario mudarse en 3 días naturales. No es necesario que el aviso le dé ninguna otra opción al arrendatario. Si el arrendatario no se muda en 3 días naturales después del aviso, el arrendatario estará "ocupando ilegalmente" el inmueble.

Aviso de 3 días para desocupar por daños al inmueble

Este aviso se usa cuando el arrendatario está dañando o ha dañado la propiedad del arrendador, pero no necesariamente al nivel de perjuicio. Si el daño causado por los arrendatarios reúne los requisitos ya sea para perjuicio o para perjuicio penal, entonces el arrendador deberá usar el aviso adecuado de perjuicio. Este aviso le ordena al arrendatario a mudarse en 3 días naturales. No es necesario que el aviso le dé ninguna otra opción al arrendatario. Si el arrendatario no se muda en 3 días naturales después del aviso, el arrendatario estará "ocupando ilegalmente" el inmueble.

Aviso de 3 días para desocupar por participar en negocios ilegales en el inmueble

Este aviso se usa cuando el arrendatario está participando en un negocio ilegal en la propiedad del arrendador, sin llegar necesariamente al nivel de perjuicio. Si el negocio cumple con los requisitos para perjuicio o para perjuicio penal, el arrendador deberá entonces usar el aviso adecuado de perjuicio. Este aviso ordena al arrendatario mudarse en 3 días naturales. No es necesario que el aviso le dé ninguna otra opción al arrendatario Si el arrendatario no se muda en 3 días naturales después del aviso, el arrendatario está "ocupando ilegalmente" el inmueble.

Aviso de 3 días para desocupar por violación al contrato la cual no puede ser corregida para estar en cumplimiento

Este aviso se usa cuando el arrendatario ha violado el contrato y no hay manera de hacer una corrección para poder cumplir con el contrato. Este aviso ordena al arrendatario mudarse en 3 días naturales. No es necesario que el aviso le dé ninguna otra opción al arrendatario. Si el arrendatario no se muda en 3 días naturales después del aviso, el arrendatario estará "ocupando ilegalmente" el inmueble.

Aviso de 3 días para desocupar por perjuicio

Este aviso se usa cuando el arrendatario está creando un perjuicio. Un perjuicio es algo que interfiere con el pleno disfrute de su vida o propiedad de alguna persona, y puede incluir cualquier cosa que lesione la salud, que sea indecoroso, ofensivo a los sentidos, o interfiera con el uso libre de propiedad de alguien. Hay dos tipos de perjuicios: perjuicio penal y perjuicio no penal.

Ejemplos de perjuicios no penales:

  • Molestar a otros arrendatarios o vecinos.
  • Tener fiestas tan frecuentemente que interfieran con el disfrute de silencio de cualquier vecino.
  • Tener tantos visitantes tan frecuentemente que interfieran con el silencioso disfrute de cualquier vecino.
  • Fumar, y que el humo del cigarro del arrendatario llegue a otras unidades de renta, pero solo si el arrendador prohíbe fumar en todas las unidades.
  • Comprar, vender, fabricar, almacenar, o entregar drogas ilegales o ingredientes para drogas ilegales.*
  • Juegos de azar que interfieran con el disfrute de quietud de cualquier vecino. *
  • La comisión regular de prostitución o la promoción de prostitución. *
  • Desobediencia a la ley de armas en el Código de Utah sección 76-10-501 et seq.
  • Comisión de actos delictivos junto con otra persona. Estos actos están determinados por estatutos, pero podrían incluir cosas como agresión, homicidio, secuestro, delitos sexuales a nivel de delito mayor, explotación sexual de un menor, destrucción de la propiedad, allanamiento de morada, entrar a un lugar sin permiso, atraco, robo calificado, robo, fraude, extorsión, soborno, delitos que tienen que ver con explosivos,  delitos de armas, pornografía, fraude de comunicaciones.*

* Si estos actos reúnen los requisitos de la definición para perjuicio penal, el arrendador deberá entonces usar un aviso de perjuicio penal.

Ejemplos de perjuicio penal:

  • La comisión de un delito mayor.
  • La comisión de un acto delictivo que afecta la salud o seguridad de un arrendatario, del arrendador, del agente del arrendador, o de otra persona en la propiedad del arrendador.
  • La comisión de un acto delictivo que causa daños o la pérdida de las pertenencias de cualquier arrendatario o de la propiedad del arrendador.
  • La comisión de un acto delictivo relacionado con drogas o pandillas.
  • Las amenazas de violencia en contra de cualquier arrendatario o de cualquier otra persona en el inmueble, o en contra del arrendador o del agente del arrendador.
  • La comisión de cualquier otro acto delictivo que afecte directamente el disfrute tranquilo del inmueble de cualquier arrendatario o vecino, por ejemplo, la desobediencia a los códigos de construcción o de salubridad.

Aviso de 3 días para desocupar

Este aviso puede ser usado solo si un arrendatario:

  • ha subarrendado el inmueble contrario a lo acordado en el contrato de arrendamiento;
  • está dañando la propiedad del arrendador;
  • realiza un negocio ilegal en el inmueble;
  • ha desobedecido una cláusula del contrato de arrendamiento que no se puede corregir; o
  • comete un acto delictivo en el inmueble.

Este aviso le ordena al arrendatario mudarse en 3 días naturales. El aviso no tiene que dar al arrendatario otras opciones. Si el arrendatario no se muda en 3 días naturales después de haber recibido el aviso, el arrendatario estará "ocupando ilegalmente" el inmueble.

Aviso de 15 días para desocupar

Este aviso puede ser usado si el arrendatario está rentando el inmueble mes a mes (o por algún otro periodo de tiempo) y el arrendador quiere que el arrendatario se mude a fin de mes. El arrendador no tiene que tener una razón para desear que el arrendatario desocupe. El aviso debe ser entregado formalmente por lo menos 15 días naturales antes del fin de mes. De otra manera, el arrendatario puede quedarse hasta el final del siguiente mes. Si el contrato de arrendamiento requiere que se notifique con más de 15 días de anticipación, el arrendador debe dar la notificación con tanto tiempo de anticipación como lo requiera el contrato.

Este aviso ordena al arrendatario mudarse en 15 días naturales. No es necesario que el aviso le dé ninguna otra opción al arrendatario. Si el arrendatario no se muda en 15 días naturales después de haber recibido el aviso, el arrendatario estará "ocupando ilegalmente" el inmueble.

Aviso de 5 días para desocupar para el arrendatario sin contrato

Este aviso puede ser usado solamente si no hay un contrato de arrendamiento oral o escrito. Esta situación puede ocurrir si:

  • un huésped se rehúsa a irse;
  • el contrato de arrendamiento ha expirado y el arrendador le ha dicho al arrendatario que el contrato no será renovado;
  • un nuevo propietario ha comprado el inmueble a través de un proceso de bancarrota, juicio hipotecario, o venta judicial, y ha recibido un título que da fin a todos los contratos de arrendamiento. (Si el nuevo dueño está desalojando a un arrendatario después de haber comprado el inmueble en una venta normal y el arrendatario tiene un arrendamiento mes a mes, el nuevo dueño debe entregar formalmente al arrendatario un Aviso de 15 días. De otra manera, el arrendatario tiene el derecho de vivir en la casa hasta que el contrato de arrendamiento fenezca.)

Este aviso ordena al arrendatario mudarse en 5 días naturales. No es necesario que el aviso le dé ninguna otra opción al arrendatario. Si el arrendatario no se muda en 5 días naturales después de haber recibido el aviso, el arrendatario estará "ocupando ilegalmente" el inmueble.


Cómo entregar formalmente el aviso para desocupar

Código de Utah Sección 78B-6-805.

El aviso para desocupar debe ser entregado formalmente al arrendatario tal como lo requiere la Sección 78B-6-805. El aviso para desocupar puede ser entregado formalmente por cualquier persona, incluyendo el arrendador:

  • por medio de entrega personal al arrendatario;
  • enviándolo por correo registrado o certificado, o por un medio equivalente, al arrendatario a su lugar de residencia,
  • si el arrendatario está fuera de su hogar, se puede dejar con una persona de edad adecuada y criterio y al mismo tiempo enviarlo por correo al arrendatario a su residencia; o
  • si una persona de edad adecuada o de criterio no puede ser localizada en la residencia del arrendatario, se puede colocar en un sitio visible del inmueble.

Cómo evitar la pérdida del contrato de arrendamiento

Código de Utah Sección 78B-6-802.

Algunos tipos de aviso requieren que se dé al arrendatario la opción de mudarse o pagar el alquiler (o llevar a cabo algún requerimiento del contrato de arrendamiento). Si el arrendatario paga el alquiler o hace cualquier otra cosa que es requerido que haga, entonces el arrendatario no está "ocupando ilegalmente" el inmueble y no puede ser desalojado. Esto se llama "evitar la pérdida del contrato de arrendamiento".

Un arrendador puede aceptar pago parcial del alquiler y después entregar formalmente otro aviso de 3 días para pagar o desocupar. El arrendador y el arrendatario pueden también ponerse de acuerdo sobre cuándo es que el resto del alquiler será pagado.


Procesos judiciales

Si el arrendatario está "ocupando ilegalmente" el inmueble - o sea, si no ha cumplido con el aviso adecuado que se le entregó formalmente - el arrendatario puede ser desalojado por orden judicial. Para ver formularios del tribunal vaya a nuestra página OCAP.

Demanda

Código de Utah Sección 78B-6-807.

La demanda para desalojo debe describir los hechos que forman la ocupación ilegal – básicamente que se notificó al arrendatario formalmente y de manera adecuada del aviso para desocupar adecuado a las circunstancias, y él ha desobedecido el aviso, y permanece en posesión del inmueble. La demanda podría también alegar cualquier fraude, fuerza, o violencia de parte del arrendatario, y puede reclamar daños y perjuicios, e indemnización por la ocupación del inmueble. Si el desalojo es por falta de pago de alquiler u otros cobros, la demanda deberá mencionar la cantidad adeudada por concepto de alquiler u otros cobros.

El arrendador (o su abogado) debe entregar formalmente los siguientes documentos al arrendatario (o su abogado) junto con la demanda, a menos de que la información esté incluida en la demanda:

  • el contrato de arrendamiento por escrito (si lo hubiera)
  • el aviso de desalojo que fue entregado formalmente
  • un cálculo detallado del alquiler atrasado, daños y perjuicios, costos y honorarios de abogado
  • una explicación del fundamento para el desalojo, y
  • aviso al demandado de las divulgaciones que se requieren del demandado

Citatorios - 3 días para responder

Código de Utah Sección 78B-6-807.

Los citatorios en un desalojo son similares a los citatorios en cualquier otro caso civil. El aviso incluye el periodo de tiempo en el cual se requiere que el arrendatario conteste sino quiere enfrentarse a un fallo por incumplimiento. Éste también debe contener otra información requerida por la URCP 4. Sin embargo, el tiempo que tiene para contestar es muy corto: normalmente solo tiene 3 días hábiles a partir de la fecha de la entrega formal, a menos de que el arrendatario se inconforme y el tribunal le otorgue más tiempo.

Entrega formal de documentos del tribunal al arrendatario

Al arrendatario se le deben entregar formalmente los siguientes documentos:

  • Citatorios
  • Demanda
  • Una copia del aviso de desalojo que se entregó formalmente
  • Una copia del contrato de arrendamiento por escrito (si lo hubiera)
  • Aviso de la URCP 26.3 Requerimientos de Divulgación en Acciones de Ocupación Ilegal

La entrega formal está regida por la URCP 4 y el Código de Utah Sección 78B-6-807. Los documentos podrán ser entregados formalmente por cualquier persona mayor de 18 años que no sea parte del caso, o el abogado de una de las partes. El arrendador no podrá entregar formalmente los citatorios en persona. El arrendador debe presentar al tribunal Prueba de entrega formal. Para más información acerca de los requerimientos de la entrega formal y formularios, vea nuestra página sobre Entrega formal de documentos.

Si el arrendatario no puede ser localizado, o si él está eludiendo la entrega formal, o si su identidad es desconocida, o si la entrega formal a todos los arrendatarios no es viable, el demandante puede presentar una moción pidiendo que se le permita hacer la entrega formal por medios alternativos. Para más información y formularios, vea nuestra página de entrega formal alternativa.

¿Quién es el demandante?

Una demanda para desalojar al arrendatario debe nombrar al dueño de la propiedad como el demandante. Vea el Código de Utah Sección 78B-6-801 y la URCP 17.

¿Quién es el demandado?

Código de Utah Sección 78B-6-806.

El arrendatario y cualquiera que haya firmado el contrato pueden ser nombrados como demandados. La palabra arrendatario incluye  subarrendatarios, huéspedes o parientes, aun si no pagan alquiler. Si hay un subarrendatario ocupando el inmueble, el subarrendatario también puede ser nombrado como un demandado. 

El arrendador no está obligado a nombrar como demandados a cada una de las personas que ocupa el inmueble. Por ejemplo, si el arrendador no sabe el nombre de algunas de las personas, él o ella pueden referirse a ellos como "John Doe" o "Jane Doe." Sin embargo, el arrendador solo podrá obtener un fallo contra arrendatarios a quienes se les ha notificado formalmente, o quienes comparezcan en las diligencias judiciales.

Un arrendatario podrá desalojar a un subarrendatario por las mismas razones y usando los mismos procedimientos descritos en ésta página. Código de Utah Sección 78B-6-804.

Cómo dar respuesta a la demanda

Una vez que la demanda y el citatorio son entregados al arrendatario formalmente, el arrendatario podrá presentar una respuesta por escrito al tribunal dentro de tres días.El arrendatario debe entregar formalmente una copia de la respuesta al arrendador por alguno de los métodos descritos en la URCP 5. Para más información y formularios para presentar la respuesta, vea nuestra página sobre Cómo dar respuesta a una demanda o petición. Los arrendatarios pueden encontrar información sobre Cómo dar respuesta a una demanda y posibles defensas legales incluyendo, Problemas de habitabilidad, a través de los Servicios Legales de Utah.

Cuando el arrendatario no presenta una respuesta

Si el arrendatario no presenta una respuesta a la demanda y citatorio dentro del periodo de tiempo ordenado por el tribunal, el arrendador podrá presentar un Fallo por incumplimiento y pedir al tribunal que emita una Orden de restitución del inmueble.

Perjuicio penal

Si la demanda alega una de las ofensas designadas por la Sección 78B-6-810 como un perjuicio penal, el juez llevará a cabo una audiencia probatoria si es solicitada. La audiencia se llevará a cabo dentro de 10 días a partir del día en que la demanda es presentada para determinar si el acto alegado ocurrió. Si el juez determina que el acto ocurrió, el mismo emitirá una orden de restitución del inmueble. El aviso de la audiencia debe ser entregado formalmente al arrendatario con los citatorios al menos 3 días naturales antes del día programado para la audiencia.

Audiencia de ocupación

Código de Utah Sección 78B-6-810.

Si una de las partes solicita una audiencia, el juez la llevará a cabo 10 días después de que el arrendatario presente una respuesta.

El arrendador (o su abogado) debe entregar formalmente los siguientes documentos al arrendatario (o a su abogado) por lo menos 2 días antes de la audiencia de ocupación por el método con más probabilidades de que estos sean recibidos prontamente:

  • cualquier documento que no haya sido divulgado y que será presentado en la audiencia
  • el nombre y datos personales de cada uno de los testigos que serán llamados en la audiencia
  • un resumen de lo que se espera será el testimonio de los testigos que serán llamados

El arrendatario (o su abogado) deben entregar formalmente los siguientes documentos al arrendador (o a su abogado) por lo menos 2 días antes de la audiencia de ocupación por el método con más probabilidades de que estos sean recibidos prontamente:

  • cualquier documento que no haya sido divulgado y que será presentado en la audiencia
  • el nombre y datos personales de cada uno de los testigos que serán llamados en la audiencia
  • un resumen de lo que se espera será el testimonio de los testigos que serán llamados

En la audiencia el juez determinará quién tiene el derecho de ocupar el inmueble mientras que el caso sigue litigándose. Si el arrendatario no cumple en comparecer a la audiencia después de haber recibido el aviso de audiencia formalmente, el juez emitirá una Orden de restitución del inmueble dando instrucciones al comisario o alguacil de regresar al arrendador la posesión del inmueble.

Si el juez determina que todos los asuntos pueden ser resueltos sin más diligencias, el juez decidirá sobre aquellos asuntos y emitirá un fallo fundamentándose en los hechos. Si el juez decide que hay necesidad de más diligencias y el arrendatario permanece en posesión del inmueble, el juez empezará el juicio dentro de 60 días después del día en el que la demanda fue entregada formalmente a menos que las partes acuerden algo diferente.

Juicio

Si se presenta una respuesta, entonces todas las partes deben cumplir con las Reglas de procedimiento civil que rigen el intercambio de pruebas y la  divulgación. Para más información vea nuestra página sobre Intercambio de pruebas y divulgación. Debido a que el proceso de desalojo se lleva a cabo rápidamente, puede ser que se lleven a cabo audiencias antes de que ninguna de las partes tenga oportunidad de hacer las divulgaciones iniciales. Para más información acerca de los procesos civiles, vea nuestra página sobre Resumen de los procedimientos civiles.

Fallo para la restitución, daños y perjuicios, alquiler, y honorarios de abogado

Código de Utah sección 78B-6-811.

Si el juez emite un fallo a favor del arrendador –ya sea después de un juicio o después de la audiencia de ocupación, ya sea por evaluación de los hechos en los reclamos o por el incumplimiento del arrendatario –el fallo incluirá una orden de restitución del inmueble dando instrucciones al comisario o alguacil de regresar al arrendador la posesión del inmueble. 

Si la demanda de desalojo alega falta de pago del alquiler o incumplimiento de algún requisito del contrato de alquiler, el fallo también terminará con el contrato de arrendamiento, pero el arrendatario todavía será responsable del pago del alquiler por el tiempo restante del contrato, menos lo que el propietario, cumpliendo con su deber, logre reducir en daños, normalmente al rentar el inmueble a alguien más.

El fallo también podrá otorgar al arrendador el alquiler por el tiempo que el arrendatario estuvo legalmente en posesión del inmueble y tres veces más los daños y perjuicios reales por:

  • alquiler y dinero por otros conceptos que se adeuda bajo el contrato por el tiempo que el arrendatario retuvo ilegalmente el inmueble;
  • entrada forzada;
  • ocupación ilegal;
  • desperdicios en el inmueble; y
  • la atenuación del perjuicio por desalojo.

El fallo también incluirá honorarios de abogado del arrendador que sean razonables, la cual no es triplicada. El arrendador debe comprobar todos estos daños, el alquiler y los honorarios de abogado. El arrendador usualmente lo hace por medio de la presentación de una declaración jurada por escrito con la descripción de los mismos.

Aún si el arrendatario incumple (no da respuesta a la demanda), el arrendador debe entregar formalmente al arrendatario la declaración jurada por escrito de daños y perjuicios, y el aviso de cualquier audiencia para determinar daños. URCP 5.

Orden de restitución del inmueble

Código de Utah Sección 78B-6-812.

La orden de restitución le explica al arrendatario lo siguiente:

  • desocupar el inmueble, remover sus pertenencias personales, y restituir la posesión del inmueble al arrendador o de otra manera será removido a fuerza por un comisario o alguacil.
  • desocupar el inmueble, la cual es normalmente de 3 días naturales después de la entrega formal de la orden; pero podría ser de menos, y
  • sobre el derecho a una audiencia para argumentar en contra de la manera en que la orden será ejecutada.

La orden para la restitución y el formulario para que el arrendatario solicite una audiencia deberán entregarse formalmente al arrendatario. La orden para la restitución y el formulario deberán entregarse formalmente utilizando uno de los métodos de La entrega formal de aviso para desocupar.

La fecha de la entrega formal, el nombre, titulo, firma y número de teléfono de la persona que hace la entrega formal y el formulario deben estar por escrito de manera legible en la orden y el formulario entregado formalmente al arrendatario. La persona que entregue formalmente la orden y el formulario debe presentar comprobante de entrega formal de acuerdo con la URCP 4. Para más información y formularios vea nuestra página sobre Prueba de entrega formal.

Audiencia para la orden de restitución del inmueble

Código de Utah Sección 78B-6-812.

El arrendatario podrá solicitar una audiencia si está en desacuerdo con la manera en que la orden de restitución del inmueble está siendo puesta en efecto. El arrendador debe entregar formalmente un formulario de  solicitud de audiencia en blanco al arrendatario junto con una copia de la orden del tribunal de restitución del inmueble. Usted también podrá encontrar la solicitud de audiencia en la sección de Formularios que se encuentra enseguida. Las razones para solicitar una audiencia pueden ser:

  • La entrega formal de la copia de la orden de restitución del inmueble al arrendatario no se realizó de manera adecuada.
  • No se dio al arrendatario el periodo de tiempo ordenado por el tribunal para desocupar el inmueble voluntariamente.
  • Las pertenencias del arrendatario no están siendo almacenados en un lugar adecuado o en una manera razonable.
  • Los costos por remoción y almacenaje que se le están cobrando al arrendatario no son razonables.
  • No se proporcionó al arrendatario una copia del inventario de las pertenencias removidas.
  • El arrendatario exigió que le regresaran sus pertenencias y pagó todos los costos asociados con la remoción y almacenaje de ellas dentro de los primeros 15 días de la fecha en que fueron removidas pero estas pertenencias no le fueron devueltas.
  • No se envió por correo al arrendatario un aviso escrito de la hora y el lugar de la venta de las pertenencias del arrendatario.
  • El arrendatario asistió a la venta de sus pertenencias, pero el remanente de las pertenencias no fue entregado después de que los costos por remoción, almacenaje, publicidad, y la realización de la venta fueron subsanados.
  • El arrendatario no asistió a la venta de sus pertenencias, y las ganancias remanente de la venta no se le entregaron después de haber deducido los costos de remoción almacenaje, publicidad, y la realización de la venta y el pago del laudo al demandante.
  • Una persona que no era el demandado en el caso entregó a un alguacil o comisario una petición por escrito para que se entregara la propiedad y proporcionó la identificación adecuada y evidencia de título de propiedad, pero las pertenencias no fueron regresadas.

El juez programará una fecha de audiencia dentro de 10 días naturales a partir de la presentación de la solicitud de audiencia o tan pronto como sea posible después de ello.

Si el arrendatario desea que el juez posponga la orden de restitución del inmueble hasta el día de la audiencia, entonces deberá presentar un bono al tribunal. La cantidad del bono deberá ser suficiente para pagar los posibles costos del arrendador, honorarios de abogado y daños si el juez decidiera a favor del arrendador. Cualquier alquiler pre pagado será una porción del bono del arrendatario. Si el juez no pospone la orden, el arrendatario deberá obedecer la orden y desalojar el inmueble.

Una solicitud de audiencia no es lo mismo que una apelación a una decisión del juez. Vea la sección de Apelaciones para obtener más información sobre ese proceso.

Desalojo forzado; Remoción de las pertenencias personales del arrendatario

Código de Utah Sección 78B-6-812.

Si el arrendatario no obedece la Orden de restitución del inmueble, un alguacil o comisario podrá entrar al inmueble a fuerza para desalojar al arrendatario.

El comisario o alguacil podrá remover y almacenar las pertenencias personales del arrendatario. El arrendatario no podrá recuperar sus pertenencias sino hasta que los costos de mudanza y almacenaje hayan sido pagados. Sin embargo, el arrendatario debe tener acceso razonable dentro de 5 días laborales para recuperarlos:

  • ropa,
  • identificaciones,
  • documentos financieros, incluyendo todos aquellos relacionados con el estado migratorio o de trabajo del arrendatario,
  • documentos que tengan que ver con la recepción de servicios públicos, e
  • información médica, recetas, y cualquier equipo médico requerido para el mantenimiento de necesidades médicas.

Si el arrendatario no paga los costos de mudanza y almacenaje y recupera sus pertenencias personales dentro de 15 días naturales, las pertenencias se considerarán abandonados y podrán ser vendidas o donadas. Para más información vea nuestra página sobre Pertenencias personales del arrendatario.

Apelación

A excepción de las demandas por desalojo que arguyen perjuicio, las partes podrán apelar dentro de 10 días laborales después de que el fallo haya sido emitido. En una acción por perjuicio la parte podrá apelar dentro de 3 días laborales después de que el fallo es emitido. Código de Utah Sección 78B-6-813 y URCP 6.

Bono de posesión

Código de Utah Sección 78B-6-808

El propósito de un bono de posesión es permitir al arrendador tomar posesión del inmueble mientras que el caso de desalojo se procesa, y al mismo tiempo que haya dinero para pagar los daños y perjuicios del arrendatario, si, al final, el arrendador no tiene derecho a la posesión. Pero puede ser que no sea necesario un bono de posesión. Los casos de desalojo están diseñados para concluir rápidamente. El arrendador podría preferir simplemente esperar para tomar posesión, ya que la resolución de disputas sobre bonos de posesión toma mucho tiempo.

Si el arrendador desea tomar posesión del inmueble antes de la audiencia de ocupación o antes del juicio, el arrendador puede presentar un bono de posesión. El juez debe aprobar la cantidad del bono. La cantidad debe ser suficiente para pagar los posibles costos y daños y perjuicios del arrendatario si el juez fallara a favor del arrendatario y contra el arrendador. El bono puede ser corporativo, o bono en efectivo, o de fondos certificados. Un bono en efectivo es dinero depositado en el tribunal. El tribunal guardará el dinero en fideicomiso hasta que termine el caso. Si el arrendador gana, el tribunal regresará el dinero al arrendador cuando se le solicite.

El bono podría ser un bono de propiedad firmado por dos personas que sean dueños de bienes inmuebles en el estado y que no sean parte de la acción legal. Un bono de propiedad debe cumplir con los requerimientos del URCP 72.

El arrendador debe notificar al arrendatario que el bono de posesión ha sido presentado. Este aviso debe ser entregado formalmente de la misma manera en que se hace la entrega formal de citatorios. Para más información vea la sección de la página titulada Entrega formal de la demanda y citatorios. El aviso debe informar al arrendatario de todos los recursos y procesos disponibles al arrendatario bajo el Código de Utah Sección 78B-6-808(4).

Recursos y procesos disponibles para el arrendatario después del bono de posesión del arrendador

El arrendatario tiene los siguientes recursos y procesos disponibles después del bono de posesión del arrendador.

  • Dentro de 3 días laborales después de haber recibido la entrega formal del aviso del bono el arrendatario podrá exigir una audiencia, la cuál debe ser llevada a cabo dentro de 3 días laborales después de la solicitud del arrendatario.
  • Si el desalojo se basa solamente en el incumplimiento para pagar el alquiler o dinero por otro concepto, el contrato de arrendamiento permanecerá vigente y la demanda será desestimada si el arrendatario, dentro de 3 días laborales después de haber recibido la entrega formal del aviso del bono de posesión, paga el alquiler atrasado, todo dinero adeudado por otros conceptos, y otros costos, incluyendo honorarios de abogados, como lo establezca el contrato de arrendamiento.
  • Para cualquier desalojo, el arrendatario podrá permanecer en posesión del inmueble si presenta un contra bono. El contra bono debe reunir los mismos requerimientos que el bono de posesión original. Cualquier pago de alquiler anticipado es una porción del contra bono del arrendatario.
  • El arrendatario debe presentar el contra bono dentro de 3 días laborales después de la entrega formal del aviso del bono de posesión del arrendador o dentro de 24 horas después de que el juez establece la cantidad del contra bono, lo que suceda al último, a menos que el juez dé más tiempo.

Si el arrendatario no sigue ninguno de los procesos o recursos el juez emitirá una orden de restitución del inmueble dando instrucciones al comisario o alguacil de restituir la posesión del inmueble al arrendador.

Audiencia solicitada por el arrendatario

Si el juez determina, después de la audiencia solicitada por el arrendatario, que el arrendador tiene derecho a la posesión del inmueble, el juez emitirá una Orden de restitución del inmueble dando instrucciones al comisario o alguacil de restituir la posesión del inmueble al arrendador. Si el juez permite que el arrendatario permanezca en posesión y si hay otros asuntos que decidir, el juez requerirá que el arrendatario haga un contra bono. El juez acelerará el resto de los procesos judiciales. Si el juez determina que todos los asuntos entre las partes pueden ser decididos sin más procesos judiciales, entonces el juez decidirá quién gana.

 

Daños y perjuicios

Si no existe ocupación ilegal o el arrendador o arrendatarios solo quieren demandar por daños y perjuicios, el arrendador o el arrendatario pueden presentar un caso de Reclamos menores o un Caso civil dependiendo de la cantidad de daños y perjuicios reclamada.


Viviendas subvencionadas

Conforme al Código de Reglamentos Federales Titulo 24, Capítulo VIII para desalojar a un arrendatario de viviendas subvencionadas por el gobierno los arrendadores deberán dar pasos específicos. Los arrendatarios deberán ponerse en contacto rápidamente con los Servicios legales de Utah para obtener información y asistencia. En el Manual del Arrendatario) de los Servicios Legales de Utah hay más información disponible. Vea las secciones sobre "Problemas de la Sección 8" y "Vivienda subvencionada". Puede ser que los arrendadores deseen también ponerse en contacto con la Asociación de Departamentos de Utah.


Arrendatarios en lotes de casas móviles

Si un arrendatario renta una casa rodante, el arrendador puede desalojar al arrendatario de la misma usando los procedimientos que se presentan en esta página. Sin embargo, el desalojo de un dueño-residente de una casa rodante sigue procedimientos diferentes, los cuales se rigen por el Título 57, capítulo 16 de la ley de permanencia en parqueaderos de casas rodantes. Para recursos adicionales vea la Página de internet de ayuda en línea para parqueaderos de casas rodantes de la Facultad de Leyes de SJ Quinney.


Formularios


Formularios para el arrendador


Avisos de desalojo

Lea la información en la sección de Avisos para desocupar (ocupación ilegal) para ayudarle a escoger el aviso adecuado.

  • Use OCAP para escribir el aviso de desalojo

o

  • Aviso de 3 días para pagar o desocupar - PDF | Word
  • Aviso de 3 días para cumplir con el contrato de arrendamiento o desocupar - PDF | Word
  • Aviso de 3 días para desocupar por haber subarrendado contrario a lo convenido en el contrato de arrendamiento - PDF | Word
  • Aviso de 3 días para desocupar por haber cometido un acto delictivo en el inmueble - PDF | Word
  • Aviso de 3 días para desocupar por daños al inmueble - PDF | Word
  • Aviso de 3 días para desocupar por participar en negocios ilegales en el inmueble - PDF | Word
  • Aviso de 3 días para desocupar por violación al contrato la cual no puede ser corregida para estar en cumplimiento - PDF | Word
  • Aviso de 3 días para desocupar por perjuicio no penal - PDF | Word
  • Aviso de 3 días para desocupar por perjuicio - PDF | Word
  • Aviso de 5 días para desocupar para el arrendatario sin contrato de arrendamiento definido - PDF | Word
  • Aviso de 15 días para desocupar - PDF | Word
Otros documentos

Use OCAP para

    • escribir documentos de desalojo para ser presentados en el tribunal (incluyendo demandas, citatorios y ordenes de restitución)
    • escribir documentos de bonos de posesión para ser presentados en el tribunal
    • escribir fallos por daños y perjuicios para ser presentados en el tribunal
  • Aviso de los Requisitos de Divulgación en Acciones de Ocupación Ilegal del URCP 26.3 - PDF | Word

Formularios para el arrendatario

Use OCAP para

  • escribir una respuesta a la demanda
  • escribir una respuesta a un bono de posesión

Formularios de desalojo de los Servicios Legales de Utah

  • Guía básica para dar respuesta a una demanda de desalojo - PDF
  • Solicitud de la devolución de pertenencias personales - PDF

Formularios y otra información para arrendadores y arrendatarios


Recursos para arrendatarios desalojados


Información relacionada

The Utah State Courts mission is to provide the people an open, fair, efficient, and independent system for the advancement of justice under the law.


Page Last Modified: 8/14/2018
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